不動産ごと引き継いで欲しい！で難易度アップ【ひつじ・ヤギ先生と学ぶ　医業承継キソの基礎 】第28回

第28回　不動産ごと引き継いで欲しい！で難易度アップ

地方の診療所では自宅と診療所が同じ建物にある場合が多く、売り手から「医業承継時に不動産ごと引き継いで欲しい」という希望が寄せられることが多くなります。実際、弊社にお問い合わせいただく案件の3割程度がそうしたケースです。

一方、買い手で「最初から不動産を所有して診療所運営を行いたい」という希望者は全体の2割程度です。

つまり、「不動産ごと引き継いで欲しい」という条件を付けることで買い手候補が全体の2割に絞られ、承継の難易度が上がってしまうのです。

なぜ買い手の8割が「不動産を所有しない（＝テナント形式）で開業したい」と考えるのでしょうか？

診療所の開業には、新規開業と承継開業の2種類があります。このうち承継開業を選択する主な理由（メリット）は下記の2点です。

1）初期投資額を抑えられる

2）初期段階から黒字経営が見込める（売り手の患者を引き継げるため）

「不動産ごと引き継ぐ」という選択によって、2つのメリットのうち「1）初期投資額を抑えられる」が失われてしまうのです。

新規開業をテナント形式で行う場合、初期投資額は高くても1億円程度です。一方、承継開業をテナントで行う場合、初期投資額は4,000万円程度となります。それが「不動産付きの承継開業」となると、初期投資額は新規開業と同レベルの1億円超まで跳ね上がってしまうのです。

これが都心の不動産であれば、不動産価格の値上がりを期待して、1億円超でもリスクを取って開業しよう、という買い手が現れるかもしれません。しかし、現実には、このような不動産付きの承継案件の大半は地方にあるのです。買い手候補がそもそも少ない地方において、承継開業のメリットを見いだしにくい不動産付きの承継案件は、なかなか成立しません。

弊社では、このようなケースでは「不動産は売却せず、賃貸契約にする」といった方法も提案しています。さらに難易度が高いエリアの場合は診療所の承継を諦め、一般居住用として不動産を売却する、という提案をすることもあります。