話がまとまったはずが…契約更新NGって何!?【ひつじ・ヤギ先生と学ぶ　医業承継キソの基礎 】第5回

第5回　話がまとまったはずが…契約更新NGって何!?

医業承継に当たって、重要になるのが不動産の位置付けです。

売り手側の院長が不動産を所有しているケースは3割程度で、残り7割の方はテナント（賃貸）で診療所を運営しています。テナントの場合は、診療所の引き継ぎ時に不動産のオーナーに許可を得る必要があります。

テナントの引き継ぎには大別して以下の3つのパターンが存在します。

• （1）そのまま契約を継続する
• （2）ゼロから契約する
• （3）名義変更が生じる

（1）そのまま契約を継続する

売り手の診療所が医療法人という形態で「法人」としてテナントを借りている場合には、そのまま契約を継続するケースが多くなります。賃貸条件を原則そのままで引き継ぐことができる反面、このタイミングでは敷金や保証金が貸主から返還されることはありません。

（2）ゼロから契約する

売り手の診療所が個人運営である場合には、基本的には、売り手の院長と不動産オーナーの契約が解消され、その後、最新化された賃貸条件で買い手が新規に契約を締結します。仲介した業者への手数料も発生します。

（3）名義変更が生じる

（2）のケースの例外として、売り手の診療所が個人運営である場合であっても、名義変更だけで賃貸借契約を継続できるパターンがあります。この場合、不動産オーナーから敷金・保証金が売り手の院長へ返還されるケースと、オーナーの希望で（手間を減らすために）買い手・売り手・オーナー間で返還請求権を移行する「3者間契約」を締結するケースがあります。

今回、ヤギ先生（売り手）は、知り合いの院長から（3）のパターンを聞き、自分の診療所もこのパターンが当てはまるものと思ってしまい、トラブルになりました。後継者候補の先生からすると（2）のパターンでは想定よりも多くの費用（礼金や仲介費）がかかるため、「ほかの案件を探す」という判断も出てきます。ヤギ先生が賃貸借契約書を十分に確認しておけば防げたはずのトラブルです。

売り手も買い手も、対象の診療所が（1）～（3）のどれに当たるのか、賃貸借契約書の内容を細かく確認する必要があります。契約書の内容は複雑な場合もあるので、医業承継コンサルタントなどに相談し、注意すべき特約事項がないかなども併せて確認することをお勧めします。